[스크랩] CM(건설사업관리)이란

CM (Construction Management), 즉 건설사업관리란 고객(발주자)을 대신해서 건설사업을 수행하는 Total Engineering Service 업무로서 건설사업관리자(CM회사)가 건설 전 단계 (기획, 타당성조사, 설계, 발주, 시공, 유지관리)에 대하여 사업주로부터 전부 또는 일부를 위임 받아 그 대리인 및 조정자의 역할을 수행함으써 공사비와 공기를 최적화하고 양질의 건축물을 적기에 인도(Delivery)할 수 있도록 통합관리(Integration Management)하여 고객의 권익을 극대화하는 전문관리기법 또는 발주양식을 말합니다.

건설사업을 수행함에 있어 기존의 계약방식은 다음과 같은 문제점이 있어 발주자의 손실은 물론 사회적 비용증대를 초래할 수 있습니다. 기획ㆍ설계ㆍ시공 등 각 참여자간의 의사소통단절 및 조정의 어려움 초기 단계의 계획수립미비로 인한 공기지연, 사업비증대, 품질부실우려 등 계약행정의 미비로 인한 사후 참여자로 부터의 클레임 문제 발생우려 인ㆍ허가 관련 법규의 분산 및 복잡화로 인한 항목 및 절차의 처리 미흡 설계검토단계의 미흡으로 인한 가치공학 및 시공성 검토의 적용 미흡 CM은 상기와 같은 문제점을 사전에 예방하고 공사비(Cost), 공기(Time), 품질(Quality)을 최적화 시킨 목적물을 산출하여 사업주의 권익을 극대화 시킬 수 있는 건설사업의 통합관리 서비스 영역으로 고객 요구의 다양화와 건설사업의 대형화, 복잡화되고 있는 현실에서 그 필요성이 더욱 더 강조되고 있습니다.

건설사업관리자는 건설사업 수행과정에서 발생하는 여러가지의 문제점을 사전에 예지하고 이를 예측관리하게 되며 건설사업에 관련된 또는 직접 현장에 참여하는 각 이해 당사자들(설계자, 시공자, 하도급업자 등)이 충돌되는 부분을 협의 조정하고 Real Time의 정보를 분석 평가하여 대안을 수립,적용함으로서 시행착오가 발생하지 않도록 하며, 사업주가 최적의 의사결정을 할 수 있도록 지원하고, 또 프로젝트가 예산범위 내에서 적기에 준공될 수 있도록 관리함으로서 발주자의 권익을 극대화 시키는 것이 CM의 가장 중요한 역할이며, 그 구체적인 적용효과는 아래와 같습니다. 사업초기단계에서 CM적용을 통한 예상되는 문제점 및 낭비요소의 최소화 설계단계에서의 VE(가치분석기법)와 시공성 검토(Constructability)를 통한 사업비의 절감 (총공사비의 7~10%절감) Fast Track(단계별 발주)를 통한 총 공사기간의 단축효과 단계별 전문분야의 관리로 인한 부실시공 방지 및 품질확보 참여자간의 원활한 의사소통 및 조정으로 발주자의 당초목표 달성 전문단일조직이 사업의 전단계를 종합관리함으로써 일관성있는 사업진행 전문가조직의 과학적 분석 및 평가를 통해 발주자에게 최선의 의사결정안 제공 참여자로부터 발생 가능한 클레임(분쟁)의 최소화 및 분쟁발생시 주도권확보 사업진행에 관한 정보를 발주자 및 참여자간에 실시간으로 제공 사업주의 건설본부 및 기술자 조직의 최소화로 비용절감

* CM은 사업 초기(Concept Phase)부터 필요합니다. 건설사업의 성패는 사업초기 단계에서부터 결정되므로, 예상되는 문제와 손실을 최소화하기 위하여 CM은 가능한 한 사업초기 단계에서부터 개입되어야 합니다. - 원가절감 및 공기단축에 대한 효과는 시간이 경과함에 따라 감소합니다.

<건설사업의 Life cycle과 V.E 효과>

CM(건설사업관리)은 계약방식에 따라 용역형 CM(CM for Fee)과 도급형 CM(CM at Risk)의 두가지 형태로 구분할수 있습니다. [ 용역형 CM(CM for Fee) ] 사업주(발주자)가 직접 시공자와 계약관계를 가지며 건설사업관리자(CM회사)는 발주자의 대리인으로서 공사관리를 담당하는 계약형태로서 발주자, 설계자, 사업관리자, 시공자가 하나의 팀이 되어 공사를 수행하게 됩니다. 따라서 건설사업관리자는 설계나 시공업무는 직접 수행하지 않으며 그들과의 계약관계도 형성되어 있지 않습니다. 오직 발주자의 대리인으로서 발주자의 이익창출을 위하여 CM 서비스를 수행하고 이에 대한 용역비를 지불받는 방식을 말합니다. IMF 이후 국내 건설산업 분야의 경쟁력 제고와 효율증대를 유도하는 국가의 건설정책에 의하여 향후에 발주되는 관공사는 용역형 CM 방식의 계약형태를 선택하는 경우가 많으리라고 예상하고 있습니다.

[ 도급형 CM(CM at Risk) ] 건설사업관리자(CM회사)가 시공자의 역할을 겸하는 계약형태로서 건설사업관리자는 공사의 일부 또는 전체를 수행하게 됩니다. 따라서 건설사업관리자는 시공과 CM을 동시에 수행하게 됨으로 해당공사의 공사비와 공사기간 등에 대한 책임과 위험을 직접 부담하게 됩니다. 일반적으로 건설사업관리자는 최대공사비 보증가격(Guaranteed Maximum Price)을 발주자와 확정한 상태에서 공사를 집행하게 되며 최대공사비를 초과하는 부분에 대한 위험을 모두 부담하여야 하지만 최대공사비 이하에서 공사가 완료될 경우에는 그 이익을 발주자와 일정한 비율로 배분하게 되는 장점을 갖고 있습니다. 그러나 도급형 CM이 국내에 정착되려면 국내의 건설환경이 많이 개선되어야 할 것이라고 생각하고 있습니다.

CM은 건설사업의 5단계, 즉 기획단계, 설계단계, 발주단계, 시공단계, 유지관리 단계에서 일반적으로 다음과 같은 업무를 수행하게 됩니다.

▣ 설계 전 단계 (기획단계-사업구상단계) ∴ 사업목적 및 목표수립위한 협조 ∴ 사업전략 및 계획수립 ∴ 사업조직 및 사업분류체계 결정 ∴ 설계자 선정 ∴ 사업관리 계획서 및 절차서 준비 ∴ 사업예산 및 관련 시스템 결정 ∴ 마스터 스케줄 준비 ∴ 사업 리스크 분석 ∴ 금융계획수립 협조 ∴ 기타 발주자의 요구사항 작성지원     ▣ 설계 단계     ∴ 설계 일정계획 수립 ∴ 설계도서 (도면 및 시방서)준비 검토 ∴ 설계 단계별 견적 및 도서검토 ∴ 시공성 검토 및 가치분석 ∴ 발주자 지급자재 및 장비 결정 ∴ 시공 입찰 패키지 방식 결정 ∴ 지질조사 및 기타 특수 기술조사 ∴ 인ㆍ허가 관련사항 수행 및 취득 ∴ 계약 및 입찰서류준비 ∴ 품질 관리 계획 수립 ∴ 현금 흐름 계획 작성 ∴ 각종 도구, 시스템, 절차 등의 시행 ∴ 시공단계 일정계획 수립 ∴ 비용분석 및 예산 수정 ∴ 발주자 보험 프로그램 이행협조     ▣ 구매/조달 단계     ∴ 입찰자 사전심사를 위한 리스트 작성 ∴ 자재구매 검토 및 발주자 지급자재 조달 ∴ 입찰공고 ∴ 입찰자 면접 및 심사 ∴ 입찰관련 추가사항 작성 ∴ 입찰심사 ∴ 시공자 선정 및 협상 ∴ 계약확정 및 증서/보험 구매 ∴ 착공 지시     ▣ 시공 단계     ∴ 착공계 및 공사수행계획서 검토승인 ∴ 프로젝트 관련 회의 주관 ∴ 예정공정표 검토 및 승인 ∴ 시공도 및 시공계획서 검토 및 승인 ∴ 공정 및 진도관리 ∴ 문서관리 및 의사교환 ∴ 현장안전관리 수행계획검토, 관리현황체크/기술지도 ∴ 검사, 검측, 품질관리 및 품질 보증업무 ∴ 예산 및 원가 관리 ∴ 설계 변경 관리 ∴ 분쟁 및 클레임 관리 ∴ 기성검사 및 기성금 지급     ▣ 시공 후 단계 (유지관리 단계)     ∴ 시운전 및 관련 메뉴얼 검토 ∴ 준공도면 처리 ∴ 각종 문서의 인수인계 및 교육 ∴ 유지관리용 자재 준비협의 ∴ 사업전반에 대한 사후평가 ∴ 최종 보고서 작성 ∴ 하자 보수 이행

 

자료출처 : http://www.topec.co.kr/

출처 : 물음표 느낌표 ... 마침표

글쓴이 : 시나브로 원글보기

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